Investir dans le neuf avec la loi PINEL
La loi Pinel est un dispositif fiscal créé par Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement. Cet investissement permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€ pour l’acquisition d’un logement neuf inscrit dans une zone immobilière « tendue ». Comme pour tout investissement immobilier, celui-ci doit répondre à certains critères. Le bien immobilier neuf doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans, à des locataires respectant les plafonds de ressources fixés.
En 2023 et pour 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- Le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
- Le Pinel + : taux plus intéressant dans certaines zones ou sur critères énergétiques et de conforts.
Pour bénéficier de la réduction d’impôts avec le Pinel+, l’investissement locatif doit répondre aux critères principaux du Pinel classique et à de nouveaux critères plus exigeants du point de vue environnemental et bien être des habitants.
Loi Pinel : Les conditions liées au logement
Le logement acheté en VEFA doit être loué non meublé et loué au titre de résidence principale.
Délais
Pour les logements achetés en vente en état futur d’achèvement (VEFA), la construction doit être achevée dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique.
Une fois que le logement a été achevé, le propriétaire-bailleur dispose d’un délai de 12 mois pour louer son bien.
Performance énergétique et confort (Pinel et Pinel+)
Pour obtenir les avantages associés à la loi Pinel, le respect des normes et labels est impératif.
Ils garantissent que les logements neufs respectent les critères en matière de performance énergétique.
Pinel classique
Effectif depuis le 1er janvier 2022, la norme RE2020 vient en remplacement de la norme RT2012. Elle concerne tous les permis de construire déposés après le 1er janvier 2022. Son objectif est d’aller plus loin que la norme RT2012.
Pinel+
Les appartements neufs devront respecter certains critères :
- Critères de performance énergétique et environnementale :
– Mise en application de la RE2020.
– Classe A du DPE à partir de 2024. - Critères d’usage :
– Bénéficier d’une double orientation.
– Respecter une surface habitable minimale.
– Posséder un espace extérieur (jardin, balcon, terrasse).
Actuellement, les logements neufs ou construits ont l’obligation d’appliquer la norme Réglementation Thermique 2012.
Les zones éligibles à la Loi Pinel
Un logement éligible au dispositif Pinel classique doit se situer dans une commune présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. La loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction d’habitations neuves dans ces communes.
Il existe plusieurs zones qui indiquent la tension du marché locatif. Depuis le 1er janvier 2019, seules les villes situées dans les zones A bis, A et B1 sont acceptées. La zone C est sortie du dispositif en 2018 et la zone B2 en 2019.
> Simulateur : déterminez la zone de votre commune (A, A BIS, B1, B2 OU C)
Pour bénéficier du PINEL+ le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer Pinel est le loyer mensuel maximum qu’un investisseur pourra demander aux locataires du logement dans lequel il a investi dans le cadre de ce dispositif fiscal.
Les logements loués sont destinés aux ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources. Les propriétaires-bailleurs ont l’obligation de respecter le barème établit par l’état.
La Loi Pinel permet également de louer aux descendants ou ascendants. Les parents peuvent, par exemple, loger leurs enfants (à la condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal).
Plafonds de loyer au m² et par zone
Informations données à titre indicatif sous réserve des textes législatifs en vigueur
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | |
| Loyer Pinel | 18,25 €/m² | 13,56 € | 10,93 € |
Les plafonds de revenus
Les ressources des locataires occupant un logement Pinel sont réglementées par décret tous les ans. Cela signifie que les revenus fiscaux annuels des locataires ne peuvent pas excéder certains plafonds qui varient selon le nombre de personnes dans le ménage et la zone géographique. Les ressources des ménages correspondent au revenu fiscal de référence à N-2.
Plafond de revenus des locataires par taille du foyer et par zone à partir de 2022
Informations données à titre indicatif sous réserve des textes législatifs en vigueur.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | |
| Personne seule | 41 855 € | 38 377 € | 31 280 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € |
| Majoration par personne à charge | + 14 603 € | + 13 369 € | + 9 782 € |
Attention, le non-respect des engagements de location entraine la perte des avantages offerts par la loi PINEL.
Réductions d’impôts
Un investissement immobilier en Loi Pinel vous permet de bénéficier des réductions d’impôts :
Informations données à titre indicatif sous réserve des textes législatifs en vigueur.
Vous pouvez retrouver l’ensemble des textes et décrets à jour sur le site officiel du gouvernement : www.legifrance.gouv.fr
Comment calculer un loyer en Pinel ?
Prenons en exemple un appartement de 70m² avec un balcon de 8m² situé à Brignoles (Zone B1) dont nous souhaitons calculer le montant maximum de loyer mensuel possible pour une location dans le cadre du dispositif PINEL :
- Calcul de la surface utile = 70 m² + (8/2) = 74 m²
- Calcul du coefficient multiplicateur = (19/74) +0,70 =0,957
- Plafond de la Zone B1 : 10,93 € par m²
- Loyer mensuel maximum : 74 m² x 0,957 x 10,93 = 774,04 €
